Durchschnittliche Mietkosten stiegen von 2006 bis 2016 in Stadt Salzburg um 22%, Kaufpreise sogar um 105%. 80m²-Wohnung kostete 2006 knapp 9 durchschnittliche Jahreseinkommen, 2016 über 15 durchschnittliche Jahreseinkommen. Nur ein Drittel der Studierenden der Universität hat Lebensmittelpunkt in Salzburg, Wohnkosten spielen große Rolle.

45 Geographiestudierende der Universität Salzburg haben im Rahmen einer Lehrveranstaltung intensiv den Salzburger Wohnungsmarkt untersucht. In Kooperation mit den Salzburger Nachrichten wurden in einem Teilprojekt über 20.000 Immobilienannoncen der Jahre 2006 bis 2016 analysiert. Mit diesem Datensatz konnten die Studierenden Aussagen über die Entwicklung des Immobilienangebots und der Miet- und Kaufpreise treffen.

Mieten mittlerweile ökonomisch sinnvoller als Kaufen

Der Salzburger Immobilienmarkt ist österreichweit von überdurchschnittlich hohen Preisen gekennzeichnet. Die Untersuchung bestätigt bisherige Studien, die Salzburg stark steigende Wohnungskosten attestieren. Der Quadratmeterpreis (inklusive Betriebskosten) stieg in der Stadt Salzburg von 2006 bis 2016 um 22%. Am stärksten angestiegen sind die Preise für Wohnungen bis 50m². Kaufpreise stiegen sogar noch deutlicher und zwar um 105%. Auch hier stiegen die Preise für kleinere Wohnungen besonders drastisch.

„Nach ökonomischen Indikatoren betrachtet ist in Salzburg Mieten mittlerweile sinnvoller als Kaufen“ bestätigen Andrea Kircher und Elisabeth Schmiedbauer, die maßgeblich an der Auswertung beteiligt waren. Das Verhältnis von Kauf zu Miete, der sogenannte price-to-rent-ratio steigt deutlich, sowohl für Häuser, als auch Wohnungen in Stadt und Land Salzburg. Für eine durchschnittliche 80m²-Wohnung zahlt man 2016 bereits fast 27 akkumulierte Jahresmieten (inkl. Betriebskosten) – 2006 lag dieser Wert noch bei knapp 17.

Wohnkosten steigen rascher als Einkommen

Dramatisch ist vor allem der Vergleich der Wohnkostenentwicklung zu jener der Einkommen in den vergangenen 11 Jahren. Musste man in Salzburg für eine 80m²-Wohnung 2006 knapp 9 durchschnittliche Jahreseinkommen aufbringen, lag dieser Wert 2016 bereits bei über 15 durchschnittlichen Jahreseinkommen. Dies entspricht einem Anstieg um 66%. „Wohnen ist aber ein unverzichtbares, menschliches Grundbedürfnis. Der Preis dieses „Grundbedürfnisses“ wird in Salzburg immer teurer. Dieser Preis wird aber nicht nur durch Angebot und Nachfrage beeinflusst, sondern auch durch politische, ökonomische und gesellschaftliche Prozesse geprägt. Es sind politische Maßnahmen gefordert, diesen Trend zu stoppen und im besten Fall umzukehren“, konstatiert Prof. Christian Zeller, der die Untersuchung mit Andreas Van-Hametner geleitet hat.

Teure Studentenstadt Salzburg

Unter dieser Entwicklung leiden Studierende besonders. In einem zweiten Teilprojekt wurde eine Stichprobe von knapp 700 Studierenden zu ihren Wohnkosten, -formen, und –wünschen befragt. Die Mehrheit der Studierenden ist mit den Kosten für Wohnen nicht zufrieden. Über 80% der Studierenden bewerten die Stadt Salzburg generell als teuer (8-10 bei Skala bis 10). Die Wohnkosten sind bei vielen Studierenden ein wesentliches Argument für Ihre Wohnortwahl. Ein Drittel der Studierenden wohnt nicht in Salzburg. Die Hälfte davon würde dies aber gerne, wenn die Kosten niedriger wären. Über 66% gehen deshalb auch einer Erwerbsarbeit nach. Nur die Hälfte jener Studierenden mit Wohnsitz in Salzburg hat hier ihren Lebensmittelpunkt. Für eine Universitätsstadt ein ernüchterndes Ergebnis.

Salzburger Immobilienmarkt wird internationaler

Die aktuelle Stadtforschung betont die Bedeutungszunahme internationaler Akteure und Investoren, vor allem für die Immobilienmärkte der großen Metropolen. Was bedeutet dies für Salzburg? Die Studierenden haben 10 aktuelle große Wohnbauprojekte näher unter die Lupe genommen und haben sich die beteiligten Unternehmen, deren Geschäftsmodelle und Zielgruppen angesehen. Zwar sind nach wie vor die gemeinnützigen Wohnbauträger wesentliche Akteure bei der Bereitstellung von Wohnraum, doch sind auch in Salzburg private Bauträger und Projektentwickler auf dem Vormarsch. Hierbei handelt es sich zwar um große international aktive Unternehmen, allerdings mit Sitz in Österreich.

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